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岛语
与去年A股牛市引发“全民参与”一样，今年的大城市房地产市场，也成为了开云体育 注册全民关注焦点。
本岛（天乐岛ID:开云体育 真人tianle_Island）在梳理中发现，在房价轮番上涨之后，各大城市纷纷出台“限购政策”，遏制大城市房价非理性上涨重要性凸显，限购、限贷作为抑制需要的手段，十分必要。但维持房地产市场健康发展，还需多方发力，因为这关乎中国经济的转型大局。
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限购令重出，业内人士预计，一线城市周边小城以及重点二线城市未来可能步厦门后尘而采取限购措施。
01
一纸文件 限购回头
2015年12月29日，住建部表示 2016年将把去库存作为房地产工作重点，随后各地出台了各式各样的去库存措施。去库存言犹在耳，一纸文件后，限购猛回头。
8月9日，合肥限贷细则出台，合肥房查有2套房，征信有一笔住房贷款未结清的，拒绝贷款。
8月11日，南京新政发布：提高二套房首付比例。
同日，苏州重启限购：对外地人买二套房设限。
8月31日，厦门国土房管局发布公告称：自9月5日起执行住房限购政策，对以下三种类型居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房：
一、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；
二、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；
三、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。政策有效期至2017年12月31日。
同日，一份关于调整武汉市差别化住房信贷政策的通知文件在业内传来开。流传的具体内容如下：
一、对在武汉市拥有1套住房的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%。
二、对在武汉市拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款或还有1套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，最低首付比例为40%。
三、对在武汉市拥有2套以上住房且有2套住房贷款未结清的家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，暂停发放房贷。
随着南京、厦门、苏州、合肥等热点二线城市均相继出台了楼市调控措施，业内认为，苏州厦门之后更多核心二线城市将重启限购或限贷，今年9月到明年上半年，楼市总体将出现短期调整，深度调整城市更加集中。
02
抑制房价 过快上涨
“限”令重出，与房价的过快上涨脱不了干系。国家统计局数据显示，7月70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨城市有51个，最高涨幅为4.6%，排行前十的是厦门、合肥、南京、石家庄、无锡、杭州、天津、武汉、郑州、深圳。从国统局的数据可见，涨幅TOP10的城市基本位于一线城市附近，受一线城市“购房热”的影响，溢出带动作用明显。
以武汉为例，其房价已连续18个月上涨。武汉新建商品房环比上涨2.2%，居全国第七；样本均价首次突破万元，达1.02万元/平方米。8月17日-23日期间，武汉还不断涌现新地王，多片区房价同时接近或超过其历史峰值，均价也被大幅拉升至10633元/平方米。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从实际情况看武汉目前炒房需求比较大，而且市场预期不稳定，此类政策对于打压房价和引导市场需求有积极的作用。但很显然，这会使得很多购房者依然会加快购房。
业内人士预计，一线城市周边小城以及重点二线城市未来可能步厦门后尘而采取限购措施。全国资深房地产专家谢逸枫表示，类似厦门、合肥、南京、苏州这样价格上涨过高过快、投资投机比例过高的城市，未来去杠杆将成为主流政策取向。
03
调整最快 本月开始
9月1日，中国证券报刊登了一篇中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞的文章，其主要观点是，今年9月到明年上半年，楼市总体将出现短期调整，深度调整城市更加集中。
倪鹏飞认为，时间维度上，房地产销售价格和销售量增幅或呈回落趋势，房地产投资增长幅度或剧烈波动。调整可能稍有迟到，但不会缺席。空间维度上，一二线及热点城市将深度调整，商品房库存增加预计从三四线以下城市继续向二三线城市蔓延。
倪鹏飞指出，由于一二线热点城市不仅占全国市场份额大，而且风向标意义强，因此，本次全国楼市调整及其对宏观经济的影响会比较显著。未来，总体货币政策将趋于中性，在过去一年获得阶段性释放甚至透支后，城市存量人口消费需求也将有所放缓。信贷收缩和市场趋淡，导致量价回落，将导致投资减缓。热点和透支潜力的城市在剧烈调整后将陷入低迷，全国楼市信心将受到负面影响。
这与方正证券首席经济学家任泽平的观点一致。任泽平认为，2015-2016年房价暴涨的根本原因是低利率和货币超发。平均而言，一轮房价上涨和需求释放周期18个月左右，2014年底启动的这一轮房价上涨周期在接近尾声。
CF40此前的专栏文章亦指出，2006年以来四轮房地产周期均由信贷周期推动。而当前利率下行空间已有限，房地产市场的宏观审慎政策已明显转向，并且对经济下行和未来收入增长放缓的预期也不支持居民部门继续大幅加杠杆。因此，房地产市场的拐点已到来，促进近两个季度经济稳定的因素即将消失。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，政策面已经到了出台的“窗口期”，热点城市政策存在收紧的可能性，三季度这些城市将有提首付“降杠杆”类的措施出台，尤其是其它房价上涨幅度较大的二线城市也极有可能重启楼市限购。
因为，大城市房价的非理性上涨，对中国经济和改革大局负面影响已十分明显。
此背景下，在房价过热的二线城市重启限购、限贷，以遏制房价非理性上涨，就显得十分必要。同时，这也符合今年《政府工作报告》中所提出的：因城施策化解房地产库存，促进房地产市场平稳运行。
当然，抑制大城市房价非理性上涨，单纯限购以抑制需求，非长久之策。还需多措并举形成合力，如对信贷增速过高需采取谨慎态度。大城市房价交替上涨，与货币供应宽松关系较大。正如全国人大财经委副主任委员吴晓灵所言，“货币供应过多了，不是带来物价的上涨，就是带来资产价格的上涨”。这在近期热点城市“地王”频现，提高房价上涨预期表现颇为明显。
小编认为，真正健康的房地产市场应该是有涨有跌的市场，房产不以投资属性存在，而是以居住空间的属性存在。好的产品就应该受到追捧价，价格就应该上涨，产品不好时就应该被消费者嫌弃，价格就应该下降。
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